Mi az általános piaci helyzet az ingatlanhitel-igényléseket és -folyósításokat tekintve? Milyen trendeket látunk és mi várható a következő év első negyedévében? Látszik csökkenés bármely oldalon?
A magyar lakáshitelpiac 2013-ban élt meg hasonlóan komoly mélypontot, mint az elmúlt hónapokban. 2022 novemberében – abban a hónapban, amelyről az utolsó hivatalos MNB jelentés rendelkezésünkre áll – a lakáshitel-folyósítás összege nem érte el az 50 milliárd forintot. Éves összevetésben ez azt jelenti, hogy a lakáshitelpiac több mint 55 százalékkal zsugorodott 2021 novemberéhez képest. Utoljára ilyen kevés lakáshitelt 2017 áprilisában vettek fel a magyar családok – beszédes adat ugyanakkor, hogy hat évvel ezelőtt áprilisban a teljes lakossági hitelkihelyezés nem érte el a 90 milliárd forintot.
Az ingatlanhitelezés visszaesésének elsődleges oka a kamatszint számottevő emelkedése, illetve a bizonytalan gazdasági környezet. A vágtató infláció és az erre adott jegybanki válaszlépés, az egyre emelkedő kamatszint miatt az emberek megfontolják, hogy ingatlant vásárolnak-e a következő időben. A megélhetési költségek nagyon komoly mértékben emelkednek, éppen ezért a családoknak lényegesen kevesebb pénzük marad, amit törlesztésre tudnának fordítani. Ezt felmérve tartják távol magukat az ingatlanvásárlástól és így a hitelfelvételtől is.
A következő hónapokban további komoly problémákkal néz szembe a lakáshitelezésben érdekelt bankszektor. Egyelőre nem látszik, hogy mi törhetné meg a mostani negatív trendet: a lakáshitelek folyósítása 2022. május óta csökkenő spirálba került: a májusi folyósításnak kevesebb, mint a harmadát vették fel a családok 2022 novemberében.
Kirajzolódik olyan trend, ami mutatja, hogy milyen típusú ingatlanra vesznek fel legtöbben hitelt?
A hitelezésben a lakásállománnyal összefüggésben stabilan a használt lakások finanszírozása jár elöl. Ugyanakkor az elmúlt év során két, a trendeknek némiképp ellentmondó tendencia alakította a lakáshitelpiacot.
A tavalyi év elején, legfőképp március és május között az új lakások finanszírozására fordított lakáshitel-arány történelmi magasságokba, 25-30 százalék körüli szintre futott annak köszönhetően, hogy a Magyar Nemzeti Bank által meghirdetett NHP Zöld Otthon Programban csak energiatakarékos, új építésű lakásokra lehetett 2,5 százalékos maximális kamat mellett hitelt felvenni. Ez a kamatszint már akkor is közel fele volt a piaci kamatnak, érthető módon mind az építtetők, mind a lakásvásárlásban gondolkodók megpróbálták kihasználni a rendkívül vonzó kondíciókkal bíró hitellehetőséget. Ennek következtében felpörgött az új lakások értékesítése – sok esetben a tervezőasztalról vásárolták meg az ingatlant az emberek azért, hogy a gyorsan fogyó olcsó forrásból nekik is jusson. Ugyanakkor ez komoly előrehozott keresletet jelentett, aminek következtében az év hátralévő részében már nem volt annyi finanszírozható új lakás a piacon. Ennek eredményeképp a bankok által folyósított lakáshiteleken belül számottevően visszaesett az új lakásokra felvett hitelállomány: 2022 októberében és novemberében 12 százalék alatt maradt az új lakásokra folyósított hitelek részaránya – októberben 6,8, novemberben 5,7 milliárd forintot vettek fel az ügyfelek ilyen célra, miközben áprilisban a 40 milliárd forintot is meghaladta az új építésű ingatlanokra adott hitelösszeg.
A másik, a piacot alapvetően befolyásoló változás azzal függ össze, hogy a nyár végén a kormány az energia világpiaci árának drasztikus emelkedése miatt kénytelen volt átalakítani a rezsitámogatást. Augusztustól így az átlagfogyasztás felett villamosenergia esetében a korábbihoz képest kétszeres, a gáz esetében ugyanakkor hétszeres díjat kell fizetnie a családoknak. Ennek következtében a használt lakások vásárlását tervező vevők elbizonytalanodtak, hiszen a régebbi lakások energiafelhasználása lényegesen rosszabb, mint a modern építési technológiával épült ingatlanoké. Ez meg is látszott a használt ingatlanok iránti keresletben, hiszen senki nem akarja kockáztatni, hogy magasabb fenntartási költségekkel bíró lakást vásároljon – főleg, hogy a lakásárakban ez a diszkont még nem jelent meg az elmúlt évek vételár-emelkedésében.
A 2023-ra milyen kihívásokkal kell szembenézniük azoknak, akik hitellel kiegészítve szeretnének ingatlant vásárolni? Az ingatlanhitelek költségeinek esetében is fel kell készülnünk olyan drágulásra, mint egy hétvégi bevásárlás esetén?
Ingatlanhitelek esetén a költségek egyelőre nem jelentenek komoly gondot. A bankok egymás közötti versenye eddig is megkövetelte, hogy a hitelfelvételhez kapcsolódó díjakat és költségeket (értékbecslés, tulajdoni lap beszerzés, közjegyzői díj) átvállalják sikeres hitelfelvételkor, vagy azokat legalább részben megtérítsék az ügyfelek számára. Ugyanígy általánosnak mondható, hogy sem hitelbírálati, sem folyósítási díjat nem számítanak fel a bankok az új hitelkérelmek esetén. Ebben nem várunk változást, hiszen mint látjuk, egyre kevesebb a hitelfelvevő, a még megmaradt érdeklődőket senki nem akarja elzavarni magától a korábbiakhoz képest extra költségek érvényesítésével.
Ami ugyanakkor a legnagyobb problémát jelenti, az a kamatemelkedés. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2022 novemberében egy, a futamidő végéig fix törlesztőrészletet kínáló lakáshitel átlagos kamatszintje 8,3 százalék volt. Egy évvel korábban – 2021 tavaszához képest már emelkedő kamatok mellett – ugyanezt a hitelt még 5,1 százalék alatti kamat mellett tudta felvenni az az ügyfél, aki akkor vett lakást. A BiztosDöntés.hu kalkulációja szerint ez azt jelenti, hogy az az ügyfél, aki egy évvel ezelőtt kötött 20 millió forintos, 20 évre szóló lakáshitel-szerződést, jelenleg is 136 ezer forint alatt maradó havi törlesztőrészlettel fizeti a kölcsönét. Ezzel szemben, aki tavaly novemberben vett fel hasonló kondíciókkal hitelt, már közel harmadával magasabb, 179 ezer forintot meghaladó havi törlesztéssel kell számolnia. A napjainkban hitelt felvevő ügyfél számára a kölcsön teljes adósságterhe – amennyit a 20 millió forintos kölcsönért cserébe a futamidő végéig be kell fizetnie a bankjának – meghaladja a 43 millió forintot – ami több mint tízmillió forinttal magasabb összeg, mint az a 32,6 millió forint, amivel a 2021 novemberében hitelt felvevő ügyfél számolhatott.
A kamat emelkedése önmagában is komoly problémát jelenthet, azonban azt is látni kell, hogy az egyre magasabb törlesztőrészletek behatárolják, hogy mekkora hitelt tudunk maximálisan felvenni. A Magyar Nemzeti Bank hitelfék szabályai szerint a bankok csak úgy adhatnak hitelt, ha a kölcsönök törlesztőrészlete a hiteligénylő nettó bérének 50 százaléka alatt marad. Alig több, mint egy éve, 2021 októberében a hivatalos bérstatisztikák szerint az emberek fele maximum 232 200 forintos nettó keresetet tudott felmutatni, ez azonban az akkori kamatok mellett még 17,4 millió forintnyi lakáshitel felvételére volt elegendő. Egy évvel később, hiába emelkedett a nettó bér egy év alatt 17 százalékkal, a hitelkamatok emelkedése – mint láttuk – gyorsabb volt. Éppen ezért a 272 200 forintra emelkedő medián nettó bérből tavaly év végén már csak 15,4 millió forintos lakáshitel felvételére van mód.
Ugyanitt merül fel, hogy a bankok esetében, mi látszik jövőre a legnagyobb próbatételnek?
Egyértelműen a legnagyobb problémát az jelenti, hogy a kamatok emelkedése miatt egyre szűkebb az a kör, akik érdeklődni fognak a lakáshitelek iránt. A pénzintézetek ezt már hónapok óta érzik, ennek köszönhető, hogy jelenleg az ügyfelek jelentős része még mindig egyszámjegyű kamat mellett talál lakáshitel-ajánlatot a bankoknál, sőt mód nyílik arra is, hogy alkudjunk a bankkal és egyedi hitelajánlatot kérjünk. A pénzintézetek is jól látják ugyanis, hogy az ügyfelek a mostani kamatokkal és törlesztőrészletekkel szembesülve megrettennek a hitelfelvételtől.
Pedig a jelenlegi inflációs környezetben – ahol a pénzünk vásárlóértéke 20-25 százalékot veszít egy év alatt – egy 10 százalék környéki hitelkamat azt jelenti, hogy az infláció is besegít nekünk a törlesztésbe. Hiszen a ma megkapott 100 forintunk után jövőre 110 forint lesz a tartozásunk, miközben 20 százalékos infláció esetén ez a 110 forint már mai értéken is csak 88 forintot ér majd. Azaz összességében az ügyfél tartozásának jelenértéke kisebb lesz. Ezt persze nehéz megmagyarázni annak az ügyfélnek, aki nem a hitel jelenértékével számol, hanem azt nézi, hogy a törlesztésre fordított összeg hiányzik a hónap végén a pénztárcájából.
A bankok számára a legnagyobb kihívást az jelenti, hogy a mostani magas inflációs környezetben meddig tudják fenntartani a moderált kamatemeléseket. Jelenleg az ügyfeleknek jóval kisebb kamatot kell fizetniük a hitelek után, mint amekkora kamatot a bank a saját pénzéért akkor kapna, ha azt a jegybankban tartaná, vagy más bankoknak kölcsönözné ki a bankközi pénzpiacon. Az MNB kimutatásai szerint a bankok kamatfelára (ami a bank működési és a hitel visszafizetésének kockázati költségeit és a bank profitját hivatott fedezni) lényegében 0, de mindenesetre messze elmarad a kívánatos 100-150 bázisponttól.
Persze, a bank nem jótékonysági intézmény, a mostani relatíve alacsony lakáshitel-kamatok fedezetét egyebek mellett annak köszönhetjük, hogy a betétek jelentős részére még mindig nem fizetnek érdemi kamatot az ügyfeleknek. (Ezért persze mi, az ügyfelek is hibásak vagyunk, hiszen továbbra is közel 9000 milliárd (!) forintot tartunk a bankokban lekötetlenül, 0 százalékos kamat mellett.) Emellett azt is látni kell, hogy a bankok a lakáshitelek teljes futamidejével számolnak, s azzal, hogy a mostani magas infláció és így a kamatok 1-2 éven belül visszatérnek a normális kerékvágásba. Ebben az esetben összességében a bankok bőven a pénzüknél lehetnek.
De ebből a pénzből áldozniuk is kell majd, hiszen nagyon sok ügyfél jelen pillanatban pont azért tartja magát távol a lakáshitel-felvételtől, mert nem akar 10 vagy még annál is magasabb százalékos kamatot fizetni akár két évtizeden keresztül is a lakáshiteléért. Épp ezért arra számítok, hogy a következő hónapokban a legtöbb pénzintézet megjelenik majd olyan hitelkonstrukcióval, ahol az ügyfél számára lehetővé teszik, hogy a hitel akár két évtizedes futamideje alatt valamikor a kölcsön kamatszintjét hozzáigazítsák az aktuális piaci hitelkamat-szintekhez – amelyek várhatóan jóval alacsonyabbak lesznek mint azok a kamatok, amelyeken most hitelt tudnak felvenni az emberek. Ez jó lesz a banknak és az ügyfélnek is. A hitelfelvevő biztosítékot kap majd arra, hogy nem kell túlfizetnie a kölcsönt, a bank pedig azzal számolhat, hogy az ügyfél nem fogja más pénzintézethez vinni a kölcsönét, azaz hosszú távon számíthat majd egy hűséges ügyfélre.
Rövid távon ugyanakkor sem egy ilyen kamatváltós termék, sem semmilyen, a kölcsön kamatát például az inflációhoz mérve aprónak mutató számítás nem hoz új ügyfeleket a bankoknak. Épp ezért örülnek most a pénzintézetek annak, hogy a kormány az év végével meghosszabbította a Babaváró támogatás igénylésének lehetőségét és annak is, hogy tovább él a CSOK támogatás és az ahhoz kapcsolható kamattámogatott hitel. Ezeket a támogatott termékeket ugyanis továbbra is keresni fogják az ügyfelek, ami támaszt nyújthat a bankoknak akkor is, ha a piaci feltételek mellett egyre kevesebben akarnak lakáshitelt felvenni. 2022 novemberében az ügyfelek által felvett 32,7 milliárd forintnyi Babaváró támogatás összege több, mint 90 százaléka volt annak a 36 milliárd forintnak, amit piaci kamatozású lakáshitelként tudtak folyósítani a bankok.
Comments are closed.