Miért érdemes bevonni ingatlanértékesítőt a folyamatba? Mi mindenre kell figyelni a megfelelő ár meghatározásához? Többek között ezekre a kérdésekre is választ ad blogcikkünkben Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezérigazgatója és Nagy Péter, az Openhouse Ingatlan Hálózat országos értékesítési vezetője.
Milyen szempontokat kell leginkább figyelembe venni ahhoz, hogy reális árat adjon meg az eladó egy ingatlan értékesítésekor? Mik azok a szempontok, amik egyértelműen növelik/csökkentik az árat?
Balla Ákos:
Az eladók többsége nehezen boldogul a helyes irányár meghatározásával, mivel kevés és sok esetben téves információkra hagyatkozva kell ezt önállóan megtennie. A hirdetési oldalakon kínálati adatok szerepelnek, mely adatokból számított átlagárak akár 20%-al is eltérhetnek a reális piaci áraktól. Az eladók gyakran árazzák a piaci átlagár fölé a lakásukat, részben azért, mert elfogultak a saját lakásuk kapcsán, ezek objektív hibáit nem veszik észre, illetve szeretnének minél jobban járni az eladással, tehát minél magasabb árat elérni. Viszont a vevők is szeretnének jól járni, ezért általában az alacsonyabb árú ingatlanokkal kezdik a keresést, így a drágább ingatlanokhoz el sem jutnak.
Mivel az értékesítés sikere és időigénye nagyban az irányár meghatározásán múlik, ezért fontos a reális ármeghatározás. A mai piaci viszonyokat, tehát a gyenge keresletet figyelembe véve csak minimálisan szabad egy várható alku mértékével növelni az irányárat, annak érdekében, hogy minél többen jelentkezzenek a hirdetésre.
A legfontosabb szempontok egy ingatlan értékének meghatározásakor a lokáció, a közvetlen környezet (épület állapota, szomszédok), az ingatlan állapota nagyon objektíven szemlélve, illetve az esetleges extra felszerelések melyek az ingatlanhoz tartoznak. Amennyiben egy ingatlan értékét kínálati adatok alapján szeretnénk meghatározni, becsülni, akkor érdemes ezen szempontok mindegyikét megvizsgálni, páronként összehasonlítani a saját és az összehasonlításhoz használt ingatlan esetében.
Hogyan tud segíteni egy ingatlanértékesítő az ár meghatározásban?
Balla Ákos:
A hozzáértő ingatlanértékesítő az esetek többségében értékbecslői végzettséggel és gyakorlattal is rendelkezik, ami miatt számára nem nehéz feladat egy ingatlan értékének pontos meghatározása, továbbá saját tranzakciós adatbázis is a rendelkezésére áll, de ha nem, akkor is az átlagembernél nagyobb pontossággal tudja használni az elérhető kínálati adatokat.
Az aktív ingatlanértékesítők – és nem a banki értékbecslők, vagy egyéb csak értékbecsléssel foglalkozó szakemberek – további hozzáadott értéke az értékmeghatározáshoz, hogy mivel folyamatosan eladókkal és vevőkkel foglalkoznak egyszerre, ezért jól érzik a piac mozgását, figyelik a vevői igényeket, ami miatt nem csak a jelenlegi árakra tudnak jó becslést adni, hanem az aktuális kereslet alapján meg tudják jósolni a várható értékesítési időt, illetve azt, hogy várhatóan növekedni fog vagy csökkenni az ingatlan értéke a közeljövőben.
Az ingatlan vásárlók kereséskor általában felül lövik az árat, hisz abból úgy is lehet alkudni. Van olyan örökérvényű százalék, amit érdemes rátenni arra az összegre, ahhoz képest, amit az eladók kapni szeretnének?
Nagy Péter:
Amikor egy ingatlan reális értéke szakmailag megállapított és megállapítható akkor az 5-10% lehet egy ilyen mérték, de az alku várható mértéke függ az aktuális piaci körülményektől.
Amikor több a potenciális érdeklődő, kereső a keresleti piacon az adott ingatlan típusra, akkor kisebb lehet az általános alkuk mértéke.
Amikor kevesebb vagy rendkívül szűk számosságú a potenciális érdeklődő az adott ingatlan típusra a kínálati piacon (most ebben vagyunk), akkor nagyobb lehet az általános alku mértéke (akár 15-20% is). Ilyen helyzetben szokott az előfordulni, hogy több a túlárazott ingatlan, amit alapból a tulajdonosok generálnak. Ezt az idő tényező is befolyásolja, pl. hogy mennyire lesz sürgős az eladás.
Mikor érdemes az eladónak csökkenteni az áron? Mik azok a jelek, amik erre utalnak?
Nagy Péter:
- Amikor egy szakmai ingatlanközvetítő vagy értékbecslő alátámasztott számítással alacsonyabb értéket határoz meg.
- Amikor egy hirdetési folyamatban nincs érdeklődés, ingatlan megtekintés vagy megfogalmazott ajánlat, illetve ha jóval alacsonyabb ajánlatokat adnak az érdeklődők.
- Természetesen akkor is, amikor az idő sürgeti az eladót.
Ahogy a fentiekből is látszik, sok mindenre kell felkészülni egy ingatlan eladása során. Ha nem szeretnéd, hogy a különböző költségek váratlanul érjenek, olvasd el egy korábbi blogcikkünket is.
Comments are closed.